VGV (Valor Geral de Venda): O que é e como calcular?

Com a pandemia do Novo Coronavírus que teve início no Brasil em fevereiro deste ano os fundos de investimento imobiliário apresentaram queda significativas de até 60% em alguns casos. Entretanto, após quase nove meses de isolamento para conter a disseminação do vírus, o setor da construção civil começa a dar sinais de recuperação. E isso tudo está relacionado com o VGV (Valor Geral de Vendas).

Apesar da crise, o setor imobiliário faturou R$ 426 milhões no primeiro semestre deste ano contra R$ 342 milhões no mesmo período de 2019. Ao que tudo indica, este é um novo ciclo para a retomada dos investimentos em imóveis já que a taxa de juros, em queda de 2% ao ano, levou os bancos a apresentarem propostas de juros mais baixos.

Uma Pesquisa do Mercado Imobiliário, do Secovi-SP, apontou um VGV de R$ 22,3 bilhões em 2019, um aumento de 44% em relação a 2018 com um VGV de R$ 15,5 bilhões. Entre 2004 e 2019 o índice se manteve em R$ 18,9 bilhões.

Então, ao cogitar um possível negócio neste segmento, além de fazer um estudo financeiro, é preciso ficar atento a outro termo comum do mercado imobiliário: o Valor Geral de Vendas (VGV). Na construção civil, é de praxe que antes do início das obras, as empresas realizem um estudo para identificar a viabilidade de retorno observando a rentabilidade de cada investimento de acordo com os objetivos financeiros.

Desta forma, o VGV influencia diretamente a tomada de decisões para a aquisição de um empreendimento. Em linhas gerais, essa sigla se baseia em um cálculo que estima a receita de um empreendimento a partir do seu potencial, do ponto de vista comercial e de acordo com o desempenho do setor.

Identificar questões de rentabilidade que cercam o empreendimento é essencial para definir também o orçamento das obras, ou seja, ao comprar um imóvel – seja na planta, em construção ou já finalizado, o comprador precisa saber por quanto vai conseguir vendê-lo futuramente.

Outro ponto importante é saber se o padrão do empreendimento em termos de custos está de acordo com a receita que pode ser gerada naquela localização. Ter consciência do VGV, entender o índice atual e adotá-lo como ferramenta de gestão e planejamento, tanto para o comprador quanto para a construtora, gera um negócio rentável para ambas as partes.

O que é VGV?

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O Valor Geral de Vendas (VGV), é um valor calculado pela soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento a ser lançado. Avaliar a taxa de retorno é fundamental para definir se o investimento é viável.

Por via de regra, as construtoras adotam o cálculo quando o empreendimento  possui um prazo maior e precisam ser construídos para depois serem vendidos ao mercado, sendo assim, o VGV torna-se uma métrica essencial para determinar a viabilidade do projeto.

Gestores e investidores usam a métrica para saber quanto o empreendimento poderá render no futuro. O cálculo é realizado a partir da soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento, levando em consideração o número de unidades X o valor médio de cada uma delas.

Para facilitar, exemplificamos: se um lançamento imobiliário conta com 20 apartamentos avaliados em R$ 280.000,00 cada, por exemplo, então o VGV representa R$ 5.600.000,00. Em outras palavras, o Valor Geral de Vendas tem o potencial de gerar R$ 5.600.000,00 em receita.

Porém, alguns fatores influenciam nessa conta, entre eles, negociação com futuros proprietários e a alteração no preço dos imóveis têm consequência no faturamento final. O VGV trata-se de um indicativo, dado o momento do mercado, para identificar a viabilidade econômica do empreendimento.

No mercado imobiliário, normalmente é empregado de 2% a 6% do VGV de um empreendimento para ações de marketing, publicidade e comissionamento das imobiliárias. Com isso, quanto maior o VGV, mais a empresa terá que gastar para divulgar e comercializar as unidades.

Outro formato influenciado pelo VGV é o crowdfunding, quando o investimento tem foco coletivo no mercado de imóveis. Ele impacta na viabilidade de um empreendimento, além do lucro, do cálculo em si e de outros índices que devem ser levados em conta durante a negociação.

Qual a importância do VGV?

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Entender como o VGV é calculado é importante para a tomada de decisões na aquisição de determinado empreendimento. Por meio dele é possível elaborar estratégias de vendas mais eficazes para aumentar o retorno financeiro e alcançar lucros maiores.

Baseado na soma do valor potencial de venda de todas as unidades de um imóvel a ser lançado, o VGV pode influenciar a receita total, alterar o preço das unidades, margem de negociação e um série de outros aspectos.

Do ponto de vista comercial, o Valor Geral de Vendas ajuda a identificar se o empreendimento é viável ou não para determinada região, além de auxiliar no orçamento da obra, das verbas administrativas da incorporadora, no desempenho da empresa, no mercado, entre outros.

Atualmente, poucos dados são apresentados em relação ao valor que as incorporadoras dispensam para o VGV, mas, geralmente, empresas de São Paulo gastam de 3% a 6% do VGV de um empreendimento imobiliário em marketing.

A forma como o VGV é distribuído nas ações de marketing depende do perfil de cada empreendimento, do público-alvo e das características do produto. Geralmente a maior parte é investida nos pontos de venda, onde o negócio é fechado.

Como o VGV funciona na prática?

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Na prática, o VGV atua diretamente na negociação, principalmente quando os futuros proprietários pedem desconto e a incorporadora tem acesso aos preços do mercado imobiliário e índices que dão suporte às negociações.

A construtora local calcula sobre o VGV o quanto poderá gastar com a obra. Esses gastos incluem, entre outros aspectos, o preço de aquisição do terreno por metro quadrado, o material de construção e acabamento, mão de obra e demais despesas envolvidas.

Como fazer o cálculo do VGV?

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Para calcular o VGV basta somar o valor do potencial de venda de todas as unidades de um empreendimento, levando em consideração o número de unidades X o valor médio de cada uma delas. Exemplificando, a conta é simples: VGV = número de unidades X valor de cada unidade.

O VGV é fundamental para definir quais os recursos investidos nas diferentes fases do empreendimento. Entre as prioridades, alocar a verba em ações de marketing é uma ferramenta que pode garantir o sucesso do projeto.

Supomos que uma determinada construtora pretenda lançar um empreendimento com 200 apartamentos por R$ 250 mil cada unidade. O VGV é de R$ 50 milhões, ou seja, este é o potencial de receita.

Porém, é preciso lembrar que o VGV é uma estimativa, pois seu resultado depende de índices variáveis para determinado momento do mercado, o que implica em alteração no preço dos imóveis, margem de negociação e número de unidades vendidas.

Para alcançar um resultado mais objetivo do VGV deve-se levar em conta diferentes análises. Entre elas: o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que permite apurar a evolução dos custos das construções habitacionais, sendo usado para a correção dos contratos de compra de imóveis enquanto a obra está em execução.

A apuração abrange materiais e equipamentos, serviços e mão de obra da construção. Outro indicador adotado para o cálculo do VGV é o Índice de Preços ao Consumidor (IPC). Este permite medir a variação de preços de um conjunto fixo de bens e serviços componentes de despesas habituais de famílias com nível de renda situado entre 1 e 33 salários mínimos mensais.

Além disso, englobam a lista de caracteres: Índice Geral de Preço (IGP), abrange vários setores e registra as variações de preços de matérias primas industriais e agropecuárias, de produtos intermediários e de bens e serviços finais.

O IGP é formado pela média aritmética de três outros índices de preços: 60% do Índice de Preços do Atacado (IPA), 30% do Índice de Preços ao Consumidor (IPC) e 10% do Índice Nacional da Construção Civil (INCC). O Índice Geral de Preço apresenta-se em três versões, que se diferenciam pelo período de coleta das informações para cálculo do índice: o IGP-10, o IGP-M e o IGP-DI.

O índice de Benefícios e Despesas Indiretas (sigla em inglês BDI)  na Construção Civil é um elemento orçamentário que ajuda a compor o preço de venda adequado das unidades do empreendimento levando em conta os custos indiretos (os não relacionados a materiais, mão de obra, entre outros).

Como as condições de cálculo e o preço de venda são específicos, cada empreendimento deve ter seu próprio BDI calculado. Este cálculo é necessário para compor o VGV.

Como calcular o VGV de um loteamento?

Com o VGV é possível avaliar três principais quesitos:  o valor máximo a ser pago pelo terreno de uma incorporação, o lucro esperado para o empreendimento e o custo máximo da construção. O VGV de um loteamento segue a mesma regra.

Para compor a fórmula e os cálculos é preciso compreender o valor do empreendimento, os custos como preparo do terreno (indenização de inquilinos, demolições, terraplenagem, descontaminações, etc.), estimativa do custo de construção (por comparação com empreendimentos semelhantes), área construída, honorários profissionais: arquitetos, engenheiros, advogados, etc., entre outros.

Utilizado principalmente pelo mercado imobiliário, o VGV é definido pela soma do valor esperado de venda de todas as unidades de um novo projeto. Dessa forma, ele fornece uma informação financeira minimamente concreta para a construtora e seus investidores realizarem suas projeções de fluxo de caixa.

Quais os problemas em adotar o VGV?

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Por ser um cálculo baseado em estimativas, o VGV depende de planejamento de vendas futuras para sua efetividade, ou seja, uma série de fatores pode alterar a receita obtida com o projeto.

Aspectos como mudanças de mercado, alterações de preços, descontos, margem de negociação, impactam diretamente no resultado do VGV. É preciso avaliar os imprevistos com custos e venda das unidades, por exemplo, para ser assertivo no cálculo.

Até mesmo a condição dos compradores pode ser levada em conta. Por isso, algumas construtoras com capital aberto compõem outras métricas na busca pelo aumento das receitas e informações mais objetivas como a margem bruta, retorno sobre o patrimônio, vendas contratadas, entre outras.

Apesar de certas instabilidades nos resultados, o VGV ainda é uma das ferramentas mais utilizadas e confiáveis no mundo corporativo para identificar o potencial financeiro de um empreendimento.

Relação entre cálculo do BDI e VGV

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O índice Benefícios e Despesas Indiretas (BDI, sigla em inglês) ajuda a compor o preço de venda baseado no cálculo do VGV levando em conta todos os custos. Como as condições de cálculo e o preço de venda são específicos, cada empreendimento deve ter seu próprio BDI calculado.

Nos orçamentos, dois componentes determinam o preço final: os custos diretos e BDI (Benefícios e Despesas Indiretas). Portanto, é preciso incluir ambos na conta para garantir um bom custo global e cobrir as despesas da administração central, custos financeiros, impostos, garantias, seguros, tributos e a margem de incerteza. O cálculo do BDI é necessário para compor o Valor Geral de Vendas.

Saber exatamente os custos da obra, sejam eles diretos ou indiretos, é importante para obter uma eventual previsão sobre o lucro que possivelmente o empreendimento terá no futuro. O orçamento de uma obra feito incorretamente pode levar a incorporadora à falência.

Por meio do BDI a empresa a empresa articula o lucro versus despesas e transforma o imóvel em preço de venda. Se o BDI estiver muito alto, consequentemente, o preço de venda também sofrerá alterações, elevando ou diminuindo a competitividade do mercado.

Como aumentar o VGV?

Agregar diferenciais ao imóvel é uma forma direta de aumentar o VGV, como incluir academia, salão de festas, quadras e outros espaços de convivência que contribuem para subir o preço de venda do imóvel garantido pelo conforto oferecido aos compradores.

A vantagem de incluir comodidades como estas está no fato de não alterar o tempo de obra e o valor do projeto pela criação desses diferenciais uma vez que, com o planejamento, o empreendimento é concluído na sua totalidade.

Conclusão

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Por via de regra, calcular todas as etapas da construção de um empreendimento requer um trabalho minucioso desde a planta ao processo de vendas, incluindo custos de marketing, preço de vendas e taxa de lucro obtida quando o imóvel poderá ser vendido no futuro.

O VGV é uma ferramenta fundamental nesse processo, pois ele garante resultados mais seguros e uma margem mais concreta para os gestores trabalharem na construção. É preciso que a empresa invista em estratégias inteligentes que permitam visualizar todos os desdobramentos da obra.

Quando a empresa trabalha com projetos estudados adequadamente, bem embasados em cálculos, índices e estimativas a serem feitas por meio do VGV, o desempenho na certa é favorável em ambos os lados.

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