SPE e SCP no mercado imobiliário: entenda de vez as diferenças

Para investidores e demais envolvidos na construção civil, os conceitos de SPE e SCP no mercado imobiliário são alguns dos mais importantes de serem compreendidos. Cada passo que damos no setor precisa ser avaliado conforme o arranjo de uma obra.

Sociedade de Propósito Específico e Sociedade em Conta de Participação representam formas de organização social de uma empresa. A divisão da sociedade, o papel de cada um dos sócios, bem como seu domínio é de grande relevância para todos os envolvidos em determinado empreendimento, inclusive na busca de financiamento.

Construtores e compradores também devem compreender a melhor forma de sociedade, se SPE ou SCP, e cada uma de suas implicações.

Portanto, nesse texto iremos abordar essas diferenciações no contexto do mercado imobiliário, apresentando as particularidades de cada caso e suas aplicações no setor da construção. Continue a leitura!

O que são SPE e SCP no mercado imobiliário

Para que os conceitos de SPE e SCP no mercado imobiliário fiquem claros, a seguir iremos apresentar as diferenciações de cada um. Mais ao longo do texto, você também irá compreender melhor sobre a utilização na prática de uma Sociedade de Propósito Específico.

O que é SCP?

A Sociedade em Conta de Participação (SCP) é uma forma de organização societária em que a figura em evidência ganha o nome de sócio ostensivo. Isso pode ser dar por meio da união de duas ou mais pessoas físicas ou jurídicas, mas não gera uma personalidade jurídica em si.

De toda forma, é firmado um acordo e, assim, o lucro do empreendimento é distribuído conforme o que foi combinado.

O sócio ostensivo, que pode ser uma incorporadora, assume toda a responsabilidade do negócio no papel. E, além dele, temos o sócio participante, também chamado de oculto, que tem a função apenas de entrar com o capital. Dessa forma, caberá ao ostensivo a administração dos trabalhos.

Papel do sócio oculto na SCP

O sócio oculto na SCP não é conhecido por terceiros, e até mesmo as notas fiscais do negócio são emitidas pelo sócio ostensivo, que é justamente quem tem a expertise de mercado. Ou seja, é ele quem comanda tudo.

Com isso, quem entra como sócio participante mantém sua identidade preservada, uma vez que é de seu interesse a garantia do sigilo fiscal.

Como essa forma de sociedade não há natureza jurídica de empresa, o CNPJ é criado pela própria Receita Federal, apenas para fins de contabilidade do sócio ostensivo. De toda forma, é importante reforçar que os sócios firmam acordos com objetivos em comum e, com isso, tudo que for faturado será distribuído conforme o que foi acertado.

Investimento e SCP

Um ponto interessante com relação à SCP é o fato de ser comumente utilizada para investimentos em pequenos negócios, bem como startups.

O investidor cria um vínculo ao empreendimento, aposta nele, mas não se envolve com sua administração, o que é visto como uma estratégia para se desvincular de possíveis riscos, uma vez que não está juridicamente envolvido. Isto é, apenas o sócio ostensivo configura no contrato social.

Resumidamente, podemos dizer que a SCP é um recurso muito utilizado por incorporadoras para realizar o empreendimento ao levantar capital por meio de investidores.

O que é SPE?

Agora que você compreendeu melhor sobre SCP no mercado imobiliário, é hora de entender o papel da Sociedade de Propósito Específico (SPE), que é uma formação societária com o objetivo específico de uma construção.

Em outras palavras, uma SPE reúne empresas e sócios com a finalidade de fazer, por exemplo, um prédio de salas, de apartamentos, entre outros propósitos. Diferentemente da SCP, esse modelo gera um CNPJ específico, em que irá constar os nomes de todos os responsáveis pelo empreendimento.

Papel dos sócios na SPE

Em uma SPE, não há uma única figura que responde pelo negócio, mas, sim, todas as partes envolvidas. Dessa forma, temos o sócio construtor, assim como outros de áreas diferentes, sendo cada um com sua expertise, mas todos unidos em nome de um objetivo.

Portanto, é comum que essa configuração ocorra em projetos de construção de grandes proporções, com um número elevado de parceiros e prazos bem definidos para a conclusão das obras.

Investimento e SPE

A criação de uma empresa com finalidade específica e a definição de datas para o desenrolar do empreendimento são pontos que tornam a SPE atrativa para investimentos no mercado imobiliário.

Com um CNPJ próprio, esse modelo permite que cada sócio tenha seus demais negócios desvinculados à SPE. Ou seja, isso é uma garantia para clientes e demais figuras envolvidas no projeto, que não serão afetadas caso uma das partes vivencie problemas financeiros externos.

É interessante observar que esse modelo societário busca reduzir os riscos de quem deseja construir e investir. Com isso, todos os envolvidos devem estabelecer um elo de confiança, uma vez que deverão tomar decisões em conjunto.

SPE e SCP no mercado imobiliário

Seja qual for a sociedade em questão, é válido reforçar que ambas representam opções com vantagens e desvantagens aos investidores. É por isso que, ao investir, é essencial conhecer bem sobre suas apostas, possibilidades de ganhos e os riscos atrelados.

Vantagens da SPE no mercado imobiliário

No mercado imobiliário e de construção civil, a SPE passou a ser muito utilizada pelas incorporadoras, devido a diversas vantagens, como o favorecimento da competitividade no setor. Mas, a seguir, confira mais detalhes.

Otimização de cursos na SPE

Um dos atrativos da Sociedade de Propósito Específico no mercado imobiliário é sua otimização e divisão de custos, uma vez que conta com a participação ativa de empresas e sócios.

Unidas, essas partes podem buscar maior competitividade em valores de equipamentos e materiais, ou seja, permitir a negociação de preços. Além disso, é válido mencionar a redução tributária nesse modelo – de 6% para 4% – devido ao Regime Especial de Tributação da Lei Federal 10.931/2004.

E, no fim das contas, tudo isso tem relação com outra vantagem: lucratividade.

Sustentabilidade

O ponto anterior favorece consideravelmente os modelos de negócios sustentáveis. Redução de custos de materiais, bem como de operações, contribuem não somente com o lucro, mas também com desgastes relacionados à construção em si.

Em outras palavras, é possível destacar a ligação da SPE no mercado imobiliário com os empreendimentos bem geridos e, assim, bem sucedidos.

Além disso, ainda que a sociedade tenha prazo definido, nada impede que ocorra a renovação de projetos que geram bons frutos.

Transparência entre partes

A união de sócios movidos por um objetivo é algo que atrai investidores, compradores e incorporadores. Esse movimento está atrelado à necessidade ampla de transparência entre os envolvidos, uma vez que não apenas um deles responde pelo negócio, mas todos.

A característica da diversidade fala alto nesse sentido, uma vez que essa configuração reúne expertises diferentes, o que agrega saberes valiosos para a execução satisfatória de empreendimentos.

Com isso, a gestão transparente é um ponto alto da SPE.

Para concluir

Antes de encerrar o texto, é interessante destacar que, ainda que a Sociedade de Propósito Específico se assemelhe ao conceito de Patrimônio de Afetação, ambos se diferem. O primeiro pode contar com o segundo, mas não necessariamente. Para entender melhor sobre esse tipo de garantia, sugerimos a leitura deste artigo.

Então, para concluir, o objetivo desse conteúdo foi esclarecer as particularidades de SPE SCP no mercado imobiliário, de forma a ajudar investidores, construtores, incorporadores e compradores a se atualizarem sobre o tema.

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