Patrimônio de Afetação: conheça a garantia para investidores e construtoras

O Patrimônio de Afetação é uma das garantias mais importantes na hora de investir no mercado imobiliário ou mesmo comprar um imóvel. Esse é um dos temas mais relevantes para entusiastas do setor, que devem fazer o dever de casa antes de fechar negócios. Ainda que seja complicado de entender de primeira, vale a pena insistir para deixar tudo bem claro.

Os investimentos no mercado imobiliário variam, assim como as garantias dessas aplicações. Por isso, é preciso compreender bem em qual cenário o Patrimônio de Afetação se aplica e como se certificar com relação a ele, de que forma ele impacta a realidade tanto de investidores quanto de construtoras e incorporadoras.

A boa notícia é que este texto irá trabalhar justamente sobre esse termo, explicando pontos essenciais para que você consiga fazer operações seguras e, consequentemente, com maiores chances de prosperidade.

Continue a leitura!

O que é Patrimônio de Afetação?

Patrimônio de Afetação é uma forma de garantia dos investimentos imobiliários, dentro do contexto da incorporação imobiliária, isto é, a documentação que atesta a existência efetiva do projeto – tema que já abordamos em outros textos.

Essa proteção, que está prevista principalmente na Lei 10.931/94, indica que os recursos usados para determinado empreendimento estão assegurados unicamente para ele.

Em outras palavras, pelo Patrimônio de Afetação, um projeto não faz uso dos investimentos destinados a outros, pois tais recursos são individualizados. Essa separação também se dá com relação à própria empresa e as dívidas que ela porventura possa ter.

Com isso, as garantias da continuidade de uma obra são maiores, de forma a animar investidores e compradores. Em outras palavras, um empreendimento passa a ser considerado como uma empresa, com CNPJ, bem como contabilidade separadas, não arcando com os danos de outras, certo?

O Patrimônio de Afetação é uma maneira de prevenir que uma obra que está enfrentando dificuldades financeiras tome capital de outro e, então, mais outro, gerando um ciclo sem fim e muito perigoso para todas as partes envolvidas.

Mas, com essa garantia, os riscos de falência – ainda que existam – não significam o fim do projeto, pois outros investidores, bem como incorporadoras, podem dar continuidade.

Como funciona o Patrimônio de Afetação?

Para separar uma incorporação dos demais empreendimentos ou mesmo ativos de determinada empresa – construtoras, incorporadoras –, o Patrimônio de Afetação precisa ser registrado no Ofício de Registro de Imóveis.

A formalização é, na verdade, uma averbação do imóvel relativo à incorporação imobiliária. Isso pode ser feito a qualquer momento, ou seja, a medida vale para incorporações já existentes.

E, assim, o projeto passa a ter suas características – CNPJ, contabilidade, entre outras questões – segregadas dos demais, como afirmamos no tópico anterior.

Em outras palavras, a afetação permite vincular receitas de maneira mais clara ao empreendimento em questão. Então, podemos considerar que o incorporador tem o dever que aplicar recursos das unidades vendidas justamente no empreendimento incorporado e afetado.

Por que construtoras devem realizar?

Como já mencionado ao longo do texto, as garantias são os motivos principais para que o Patrimônio de Afetação seja formalizado. No caso das construtoras, existem alguns benefícios que podem ser destacados.

Mais segurança

Como a medida é amparada por lei, construtoras têm uma segurança a mais quando optam pela afetação. É uma maneira de deixar clara a preocupação e o cuidado com recursos, de forma a deixá-los bem divididos, sem interferências de outros empreendimentos ou questões relativas à empresa.

Em outras palavras, incorporadoras e construtoras que fazem esse registro mantêm o fluxo de caixa mais seguro. Por isso, conseguem mais oportunidades de financiamentos com bancos, por exemplo, uma vez que o Patrimônio de Afetação é uma parte vista com bons olhos nessa análise financeira.

Regime Especial Tributário

Um ponto interessante de ser observado sobre como funciona o Patrimônio de Afetação é a Lei 10.931/2004. Isso significou a aplicação do Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação às incorporações imobiliárias.

O regime permitiu mais segurança a investidores do mercado imobiliário, pois essa tal personalidade jurídica impede a incorporadora use o projeto para pagar dívidas por exemplo.

Assim, o Regime Especial Tributário também deve ser considerado como uma vantagem para construtoras afetadas. Isso se deve a uma possível redução da carga tributária, por conta da aplicação de uma alíquota apenas em cima da arrecadação.

Além disso, a afetação também “isola” dívidas tributárias, de forma que o projeto em questão não é impactado por aquelas cobradas da empresa.

Qual a importância para o investidor?

Investidores precisam sempre de garantias sobre suas apostas, não é mesmo? Isso vale para todas as situações que envolvem aplicações. Por exemplo, se compramos um carro, precisamos ter alguma garantia de que, em caso de problemas, seja possível fazer um reparo ou mesmo trocar o veículo.

Nos investimentos imobiliários essa lógica, com algumas diferenciações, conforme a modalidade. Para exemplificar, muitas das opções de renda fixa, como as Letras de Crédito Imobiliário (LCI), costumam ser resguardadas pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC). Mais especificamente, o fundo cobre R$ 250 mil, por emissor.

No caso das aplicações em renda variável, incluindo o investimento coletivo, as garantias são outras, como a afetação.

Para exemplificar, a Vangardi sempre busca selecionar projetos que possam trazer maior segurança, fazendo uma análise minuciosa do projeto em questão, dos sócios e da viabilidade econômica. Além disso, um dos aspectos de nossa avaliação prévia tem como pré-requisito que o empreendimento tenha justamente o Patrimônio de Afetação.

Veja também: Qual é a relação risco X retorno no seu investimento?

Compreensão do mercado imobiliário

De toda forma, apesar de verificar as garantias de investimento sejam primordiais no mercado imobiliário, quem decide aplicar no setor deve entender as dinâmicas e as oscilações envolvidas nele.

Por exemplo, o Brasil viveu baixas durante três anos, até apresentar perspectivas de melhoras no final do ano passado. Com a pandemia de covid-19, o cenário está passando por novas mudanças, que precisam ser acompanhadas de perto, constantemente.

Por isso, para investir nesse mercado, é preciso ter clareza sobre seu perfil de investidor, bem como o funcionamento do equilíbrio entre riscos e ganhos. Isso irá variar do tipo de aplicação e, portanto, exige conhecimento por parte dos investidores.

Em outras palavras, ainda que seja fundamental diversificar a carteira e apostar em modalidades diferentes, é preciso se ater àquilo que faz sentido para a sua realidade financeira.

Afinal, é necessário atuar no mercado financeiro de uma forma que você não tenha dor de cabeça com cada oscilação, isto é, saiba como lidar com momentos de baixa. De forma simplificada, saber as regras do jogo é o primeiro passo para quem deseja colocar uma parte do dinheiro em outras modalidades menos convencionais.

Conclusão

Ainda que o Patrimônio de Afetação não seja um tema tão fácil de ser compreendido, agora você certamente tem mais informações e mais segurança com relação a ele, não é mesmo?

A mensagem que deve ficar bem clara sobre tudo que abordamos é como a afetação significa uma forma de favorecer as garantias, tanto para construtoras e incorporadoras, quando para investidores no mercado imobiliário.

Por isso, seja qual for o seu lado nesse contexto, mantenha em mente a necessidade do Patrimônio de Afetação e fique por dentro das legislações que envolvem ele. Não tenha receio de pedir ajuda para compreender isso, antes de tomar decisões para sua vida e para sua empresa.

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