Patrimônio de Afetação: Entenda tudo sobre o registro

O mercado imobiliário sempre foi muito atrativo para investidores. Isso, devido a margem de retorno financeiro que proporciona.

Para quem adquire, os valores e possibilidades de financiamento privados ou públicos, tornaram o investimento mais atrativo.

Isto é, para quem busca a criação ou ampliação de seu patrimônio pessoal. Mas, investir com inteligência é investir com segurança.

Uma das maneiras mais sólidas de investir em imóveis é procurar por empreendimentos que estejam dentro do regime de patrimônio de afetação. 

Você sabe o que é patrimônio de afetação? O conceito diz: os bens do empreendimento estão totalmente separados dos bens e dívidas da empresa detentora do negócio. 

Neste texto, vamos aprofundar mais nesse assunto.

O que é o patrimônio de afetação?

Antes de saber o que é patrimônio de afetação, é importante entender o processo de construção e incorporação de um empreendimento.

Normalmente, a incorporadora não tem todo o dinheiro para efetuar a obra. Sendo assim, ela constrói:

  • Parte com recursos próprios;
  • Com financiamento bancário;
  • Com dinheiro proveniente das vendas das unidades desse empreendimento.

Liberação do recurso

O dinheiro proveniente de financiamento imobiliário é fiscalizado pelo banco.

Assim, o recurso só é liberado quando a engenharia do agente financeiro informa que a obra faz jus aos recursos.

O dinheiro proveniente das vendas deve ficar separado do resto do dinheiro da empresa e de suas outras obras. 

Mas, às vezes, por fatores econômicos ou outros motivos, a empresa passa por dificuldades financeiras.

E, se não fosse uma regulamentação controlando isso, poderia desviar recursos do empreendimento para outras necessidades.

Foi assim que muitas construtoras quebraram num passado recente no país, deixando muitas pessoas na mão. 

Objetivo

O patrimônio de afetação é o desmembramento patrimonial de bens do incorporador para uma atividade específica.

Ele tem o intuito de assegurar a continuidade e a entrega das unidades em construção aos futuros adquirentes. mesmo em caso de falência do incorporador.

Trata-se do registro oficial de que os bens do empreendimento estão totalmente separados dos bens e dívidas da empresa-mãe.

Averbação

O procedimento do patrimônio de afetação pode ser realizado a qualquer momento pela incorporação. Isto é, desde o início do projeto até antes da conclusão das obras..

Após a sua formalização, cria-se um sistema de vinculação de receitas ainda mais eficaz.

O incorporador é obrigado a destinar todos os créditos das vendas de unidades de determinado empreendimento naquela incorporação.

Isto é, excluídos os recursos financeiros que excederem a importância necessária à conclusão da obra e o valor referente ao preço de alienação da fração ideal de terreno de cada unidade vendida.

patrimonio de afetação ambiente interno de um apartamento

O que a Lei diz sobre o patrimônio de afetação?

Esse regime foi instituído pela Lei nº 10.931/04. Além disso, possui adendos feitos pela Lei nº 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato.

De forma geral, elas instituem que o empreendimento deve contar com uma contabilidade particular, com CNPJ próprio e com finanças exclusivas. Dessa forma, tudo fica separado do patrimônio da incorporadora.

A lei n. 10.931/04 instituiu o Regime Especial Tributário do Patrimônio de Afetação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável.

Enquanto perdurarem direitos de créditos ou obrigações do incorporador junto aos compradores dos imóveis que compõem a incorporação, com o objetivo de recuperar a construção civil com a venda de imóvel em planta pelos incorporadores imobiliários brasileiros, em face dos prejuízos causados por alguns empreendedores.

A adesão deste regime será efetivada quando for entregue o termo de opção junto a Secretaria da Receita Federal.

Pelo que se compreende dos dispositivos desta lei, primeiramente, será realizada a averbação da afetação na matrícula do imóvel.

Que pode ser feito no Cartório de Registro de Imóveis, por ocasião do registro da incorporação, nos termos da Lei n. 4.591/1964.

No caso de incorporação já existente, em documento apartado poderá ser feita a opção pelo regime especial de tributação, pelo incorporador.

Com isso, o terreno e as acessões, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, ficarão separados da seara patrimonial do incorporador.

Sendo assim, constitui-se um patrimônio apartado, independente, destinado à efetiva consecução da obra e a entrega das unidades aos respectivos compradores.

patrimonio de afetação dois predios grandes

Para quê serve o patrimônio de afetação?

O patrimônio de afetação serve para proteger a aquisição dos futuros compradores, aumentando a segurança jurídica do negócio.

O patrimônio de afetação foi concebido com o objetivo principal de assegurar a recomposição imediata dos patrimônios individuais dos adquirentes.

Portanto, o principal objetivo é garantir segurança e confiança ao mercado imobiliário. 

Outros objetivos secundários:

  • Controle centralizado dos recursos financeiros destinados à incorporação;
  • A manutenção de contabilidade separada;
  • A fiscalização das obras e do patrimônio de afetação, direta ou indiretamente.

Com a constituição do patrimônio de afetação, forma-se um patrimônio próprio e independente destinado exclusivamente ao objetivo específico, que é a realização daquela obra.

É importante ressaltar que esse patrimônio constituído responde por todos os direitos e obrigações provenientes da edificação. Como por exemplo, obrigações fiscais, pagamento de fornecedores de materiais e serviços.

patrimonio de afetação homem sentado em uma mesa conversando com um casal

Como funciona o patrimônio de afetação?

Através do patrimônio de afetação, cada empreendimento aberto pela incorporadora precisará ter um CNPJ separado durante todo o período de obras.

Com isso, é possível garantir uma separação entre as finanças da própria incorporadora e do empreendimento que está sendo construído. 

RET

O RET – Regime Especial Tributário, é estabelecido que cada empreendimento da incorporadora terá seu próprio CNPJ e atuará como um estabelecimento filial.

Esse CNPJ continuará ativo até o fim das obras.

Comissão de representantes

A formação de uma comissão de representantes por parte da incorporadora, é obrigatória.

Essa comissão representará os direitos dos clientes que já adquiriram uma unidade no empreendimento, e garantirá que não exista qualquer desvio financeiro durante a obra. 

Na prática, isso garante que as incorporadoras não pratiquem as famosas “pedaladas”.

E, com isso, impossibilitando que as mesmas retirem recursos de um novo empreendimento para colocar em um anterior, para concluir as obras.

Esse tipo de ação levou muitas obras à falência e dava insegurança para o comprador. 

Com patrimônio de afetação, toda a gestão financeira, contratos trabalhistas ou até mesmo dívidas, estão relacionadas apenas com o CNPJ do empreendimento em questão.

É garantido para o cliente que as obras continuarão e o prédio será entregue, mesmo que a incorporadora vá à falência.

patrimonio de afetação mulher segurando prototipo de casa

Vantagens do patrimônio de afetação 

A grande vantagem do patrimônio de afetação é que, se a empresa detentora do projeto quebrar, uma outra incorporadora ou até mesmo bancos, investidores e compradores poderão retomar o empreendimento e terminá-lo.

Isto é, o patrimônio de afetação traz muito mais segurança para quem faz investimentos imobiliários e é justamente esse o objetivo do regime.

A lei também traz vantagens para os adquirentes, uma vez que obriga o incorporador a destinar os recursos obtidos com as vendas das unidades ao custeio da obra.

Cada empreendimento tem uma conta bancária individual, que não se comunica com a contabilidade geral da incorporadora.

Assim, não há risco de perder o valor aplicado em função da falência da empresa.

Confira abaixo algumas vantagens, mais detalhadamente.

Segurança jurídica

O incorporador que pretende assegurar o seu fluxo de caixa com a contratação de um financiamento junto às instituições financeiras, terá um aliado na análise do seu crédito e de viabilidade do empreendimento.

Excetuadas questões comerciais e de riscos praticadas por cada instituição. De um modo geral, as instituições financeiras são fortemente favoráveis à concessão de financiamentos as incorporações com patrimônio de afetação.

Redução na carga tributária

O incorporador que opta pelo patrimônio de afetação poderá reduzir a carga tributária por meio do Regime Especial de Tributação.

O regime aplica uma única alíquota sobre a receita mensal recebida que corresponde ao pagamento unificado dos seguintes impostos e contribuições:

  • Imposto de Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ);
  • Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL);
  • PIS;
  • Cofins.

Respaldo legal

O Patrimônio de Afetação foi criado por meio da Lei nº 10.931/2004, assinada em de 2 de agosto de 2004.

A edição dessa lei trouxe ainda mais segurança ao mercado imobiliário e a toda cadeia produtiva da incorporação imobiliária.

patrimonio de afetação mulher sentada atras de uma mesa apertando a mão de uma mulher que esta sentada ao lado de um homem

Quando o patrimônio de afetação pode ser feito?

O patrimônio de afetação nasce com a averbação na matrícula do imóvel e é irretratável.

A afetação poderá ser requerida no memorial de incorporação.

Dependendo, em momento posterior, mas somente até a conclusão da obra (habite-se).

Se houver alguma alienação, será necessária a anuência dos futuros proprietários da unidade.

A adesão por esse tipo de regime só acontece a partir da entrega do termo de opção junto a Secretaria da Receita Federal pelo proprietário do lote ou incorporador. 

Em seguida, podemos observar que o terreno e as acessões de incorporação imobiliária são sujeitos ao regime de tributação. 

Os demais bens e os seguintes direitos vinculados serão aparados pela seara.

Isto é, independente, destinado à execução efetiva da obra e a entrega das unidades aos compradores.

As incorporações que já estejam em andamento, poderão se submeter ao patrimônio da afetação a qualquer momento.

patrimonio de afetação tres pessoas em uma reunião

Registro do patrimônio de afetação

Para realizar o registro do patrimônio de afetação, é necessário a Formalização no Registro de Imóveis.

Além disso, deve-se levar em consideração a averbação na matrícula do terreno em que o empreendimento está sendo construído.

Com isso, ele poderá ter seu próprio CNPJ e conta bancária.

As incorporações já em andamento podem se submeter ao regime a qualquer momento. Para isso, basta elaborar o termo e averbá-lo na matrícula do imóvel.

O termo de declaração será feito de forma simples. O incorporador só deverá informar que a incorporação estará contida ao instituto de afetação.

Ele está disposto na Lei 4.591/64 nos seus artigos 31-A ao 31-F. Sendo assim, dispõe os artigos 31-A e 31-B.

Art. 31-A

A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao regime da afetação.

Isto é, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados.

Manter-se- apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes.

Art. 31-B

Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador.

E, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o terreno.

Podemos observar que para se constituir o patrimônio de afetação, é necessário que o incorporador elabore o termo de forma expressa.

Quando o patrimônio de afetação pode ser extinto/finalizado?

Abaixo, explicamos as formas de extinção do patrimônio de afetação.

Conclusão da obra

O patrimônio de afetação se extingue com a conclusão e averbação da construção.

E, também do registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes.

Sendo assim, quando for o caso, a extinção das obrigações assumidas pelo incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento extingue o patrimônio de afetação.

Descumprimento das regras por parte do incorporador

A extinção poderá também ocorrer pela revogação unilateral do regime de afetação.

Isto é, mediante a denúncia do incorporador, no prazo de carência da incorporação, depois de restituídas todas as quantias pagas pelos adquirentes.

Além disso, pela liquidação deliberada na assembleia geral de adquirentes, no caso de decretação da falência ou insolvência civil do incorporador.

patrimonio de afetação duas pessoas sentadas analisando papeis e maquetes de casas

Conclusão

Portanto, você já sabe o que é o patrimônio de afetação e porque ele deve ser feito.

O incorporador que submete a sua incorporação ao regime de afetação, está reforçando a solidez da sua empresa.

E, também a segurança dos empreendimentos produzidos por ela.

E, com isso, tornando-se cada vez mais confiável e se destacando no mercado. 

Isso é um grande diferencial para as incorporados, já que a afetação destina-se à proteção, especialmente, dos adquirentes,

Além disso, direciona-se aos investidores e até mesmo dos trabalhadores dessa incorporação.

Continue acessando nossas publicações para saber mais informações sobre investimento coletivo.

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