Fundos Imobiliários X Investimento Coletivo: o que são e quais as vantagens?

Os fundos imobiliários são uma modalidade de valorização do seu dinheiro, sem que você precise comprar, de fato, um imóvel para viver da renda, isto é, do aluguel dele. E investir no mercado imobiliário é uma alternativa cada vez mais interessante no Brasil, principalmente considerando as opções que existem, como o investimento coletivo.

Se você está lendo esse texto, é provável que esses conceitos ainda não estejam tão claros para você, certo?

É muito importante avaliar todas as possibilidades de investimentos que estão disponíveis atualmente. Esse artigo tem como objetivo esclarecer duas delas e, assim, te ajudar a definir como aplicar melhor, seja qual for a quantia que você deseja investir.

O que são fundos imobiliários?

Vamos começar esclarecendo, de uma vez, o que são os Fundos de Investimento Imobiliário. Os chamados FIIs funcionam como um condomínio, uma união de investidores. Ou seja, não é um único investidor, mas, sim, vários apostando em determinado imóvel.

Além disso, os fundos são compostos por empreendimentos imobiliários diversos, assim como um shopping, uma galeria, um hospital ou um prédio comercial, e que têm chances de serem rentáveis para quem investe neles.

Cotas

Os fundos imobiliários funcionam por meio da venda de cotas, que são o resultado da divisão dos próprios FIIs. Assim, os cotistas recebem parte do aluguel do imóvel, além de serem beneficiados quando o empreendimento é valorizado.

E, para garantir que os investidores tenham feito um bom negócio apostando em determinado fundo, existe o gestor ou administrador do FII.

Essa é a figura que irá tomar decisões estratégicas sobre o imóvel, como fazer uma análise detalhada para a escolha adequada do inquilino.

Tipos de fundos imobiliários

Os FIIs ainda podem ser classificados entre duas modalidades principais: Fundos de tijolo e fundos de papel.

Fundos de tijolo

Como o nome sugere, esses fundos imobiliários são físicos, ou seja, empreendimentos para desenvolvimento, construção e aluguel comercial. Já mencionamos alguns acima e podemos incluir ainda os galpões, as instituições financeiras e as universidades, por exemplo.

Fundos de papel

Muitas pessoas acabam investindo nos fundos de papel, sem nem saber. Quando você vai fazer uma aplicação em um banco, o gerente costuma sugerir uma tal de LCI, certo?

Essa é a Letra de Crédito Imobiliário (LCI), assim como o Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e outros que têm vínculo com o mercado de imóveis. Seus juros e dividendos geram lucro aos investidores e, por isso, são opções interessantes.

O que é investimento coletivo?

Chegou a hora de explicar sobre o investimento coletivo e como ele tem relação com o mercado imobiliário. Na verdade, essa modalidade responde pelo nome de equity crowdfunding.

Equity crowdfunding

O termo ainda não é tão comum para todos, mas é basicamente uma alternativa de financiamento coletivo de investimento para empreendimentos. É como nas famosas “vaquinhas”, em que os participantes contribuem com algo, em busca de um retorno.

Nesse caso, um grupo de pessoas investe no negócio em questão, tornando-se parte dele e, então, recebe retorno pelo investimento feito.

Vale ressaltar que o equity crowdfunding é uma prática regulamentada pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM), conforme a Instrução Normativa ICVM 588.

Imóveis

Talvez você ainda esteja questionando: “Mas o que tudo isso tem a ver com o mercado de imóveis”?

A relação é que o investimento coletivo aposta na economia real, ou seja, em empresas, construções imobiliárias e de infraestrutura, startups e diversos outros projetos que oferecem benefícios à sociedade.

Vantagens

O investimento coletivo é uma modalidade simples e que não requer grandes investimentos – você pode começar com R$ 1.000, por exemplo.

O interessado tem a oportunidade de conhecer o projeto ou empreendimento em que deseja fazer sua aposta. E é importante lembrar que o investimento coletivo imobiliário costuma se valorizar como uma renda fixa e, portanto, é menos volátil.

Só para ter uma noção em termos de rendimento, com o equity crowdfunding é possível ter retornos em torno de 15% ao ano.

Vantagens de investir no mercado imobiliário

Agora que você já entende melhor sobre fundos imobiliários e investimento coletivo, já consegue perceber algumas das vantagens, não é mesmo? Mas vamos detalhar ainda mais esse cenário para você.

Facilidade para investir

No caso dos fundos, você não precisa de uma quantia exorbitante de dinheiro para começar a fazer o investimento. Em alguns casos, é possível começar com R$ 100, por exemplo, para já receber retorno.

Em outras palavras, podemos dizer que os FIIs – assim como o equity crowdfunding – permitem uma democratização das chances de investimento, acessível a praticamente todas as pessoas.

Versatilidade e rentabilidade

Existem diversos fundos imobiliários como opção para investir, ou seja, é possível escolher aquele que mais faz sentido para a sua realidade e, também, para a sua aposta.

Os fundos são específicos, como os de shoppings, edifícios comerciais, entre outros que foram mencionados nesse texto.

Com essa diversificação, é natural que cada imóvel tenha lógicas diferentes, isto é, em determinado período um será mais vantajoso que o outro e assim por diante. É como se o investidor estivesse diluindo seus riscos e multiplicando suas oportunidades.

Além disso, costumam ter maior rentabilidade, considerando taxas de juros baixas.

Isenção de Imposto de Renda

Ao contrário de quando alugamos um imóvel, quando investimos em fundos, há isenção de Imposto de Renda. O IR é cobrado apenas sobre a valorização da cota em questão.

Liquidez

Quem é dono de um imóvel e vive da renda dele tem um patrimônio, claro, mas que não será tão útil em uma situação de emergência. Se o investidor precisa de determinada quantia rapidamente, ele correrá o risco de vender o imóvel a um preço muito inferior e, assim, irá perder dinheiro.

Por outro lado, os fundos podem ser desfeitos a qualquer momento. Basta vender a cota – quantas o cotista desejar – na bolsa e, então, receber a quantia de sua necessidade.

Mas há alguma desvantagem em investir em fundos?

Quando falamos em investimento, não existe risco zero. Por isso, é importante analisar quais são as possíveis desvantagens da modalidade que você decide optar.

Taxa de administração

No caso dos fundos imobiliários, podemos citar a taxa de administração como uma das desvantagem. Ela varia conforme a administradora ou corretora em questão.

Desvalorização

Os fundos são negociados na Bolsa de Valores, portanto, existe a possibilidade de que ocorra a desvalorização – assim como a valorização, claro.

Essa é uma desvantagem em relação ao financiamento coletivo, que costuma render como uma renda fixa, sendo menos volátil.

Por isso é tão importante contar com um gestor de confiança, que analisa a economia como um todo e o cenário do mercado de imóveis.

Vacância

Imóveis correm risco de ficarem abertos para locação, não é?

Em alguns casos, leva-se muito tempo para encontrar locatários, uma vez que é menos pior deixar de alugar o local do que optar por inquilinos maus pagadores.

Inadimplência

Como você já deve ter deduzido pelo ponto anterior, uma das desvantagens dos FIIs é o risco de inadimplência, ou seja, quando o locatário não paga o aluguel.

Geralmente, o gestor tem uma margem de segurança para arcar com esse tipo de infortúnio, mas, até quanto?

Como apostar em fundos e no investimento coletivo?

O mais importante nesse cenário é saber qual é o seu perfil como investidor, bem como seus objetivos. Tendo essa clareza, fica mais fácil de encontrar um caminho para aplicar seu suado dinheiro.

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