Empreendimento imobiliário? O que é, quais os tipos e como funciona

Investir em um empreendimento imobiliário sempre foi considerado seguro e rentável. Por isso, esse tipo de investimento é uma das carteiras mais tradicionais no Brasil. 

Durante décadas, comprar imóveis ou terrenos era a principal alternativa para os investidores mais conservadores. 

E hoje? Com tantas opções, ainda vale a pena pensar em investir em empreendimentos imobiliários? Continue a leitura e aprofunde neste tema.

O quê é um empreendimento imobiliário?

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Empreendimentos imobiliários são ações de parcelamento do solo urbano para fins habitacionais, industriais ou comerciais. 

O conceito engloba desde a criação de loteamentos, até a construção de conjuntos habitacionais ou condomínios fechados de luxo, passando pela implantação de empreendimentos de lazer, como campings, clubes ou parques.

O termo empreendimento imobiliário envolve uma série de empreendimentos que modificam de maneira definitiva o espaço no qual estão inseridos, bem como seu entorno.

Como funciona um empreendimento imobiliário?

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A instituição de um empreendimento imobiliário envolve um ciclo com várias etapas. Conheça cada uma delas:

Prospecção de mercado

Aqui, o empreendimento ainda é apenas uma ideia. Por isso, a primeira coisa a se fazer é verificar a viabilidade do empreendimento.

Este é o momento de “estudar” quais terrenos estão disponíveis na cidade; qual o custo deles;  saber sobre o plano diretor e sobre o zoneamento de interesse; se existem compradores em potencial para o tipo de empreendimento a ser implantado; o custo da construção; qual o impacto na região;  quais medidas mitigadoras serão necessárias.

Nesta etapa é quando se tem clareza se a ideia em questão tem potencial comercial, se o terreno escolhido é viável, financeira e juridicamente, e se há fontes de financiamento. Assim, caso essas variáveis sejam positivas, o empreendedor já pode passar para a próxima etapa.

Concepção e projeto

É hora de começar a desenhar o projeto propriamente dito. Entre os pontos que devem ser definidos, estão as plantas baixas, os materiais utilizados, o que será contemplado na área comum, qual o projeto de iluminação, qual a importância das áreas externas, e se será uma construção sustentável.

Esse é o momento de equilibrar o projeto arquitetônico, estrutural, hidráulico, elétrico, paisagístico e os custos. Outro ponto fundamental é considerar o que foi levantado na primeira etapa, especialmente sobre as limitações jurídicas.

É nesse momento que o empreendedor apresenta o projeto aos órgãos responsáveis pela aprovação e fiscalização. O devido cumprimento dessa etapa é imprescindível para a autorização de comercialização das unidades.

Lançamento e marketing

O lançamento é a arrancada para a comercialização. Ele só pode ter início após a obtenção da licença junto à prefeitura. Além disso, nesse momento é necessário realizar um grande trabalho de marketing.

Esse esforço de comercialização continua nas fases seguintes e, até mesmo, após a conclusão da obra, caso ainda haja alguma unidade em estoque.

Pré-obra

A quarta etapa do ciclo de um empreendimento imobiliário é uma das mais importantes. É nesse momento que se finaliza o projeto executivo, define-se a equipe que tocará a obra, procedem-se as primeiras contratações, estabelecem-se os fornecedores, entre outras tarefas.

Obra

Nesta etapa é importante seguir o planejamento, desde o projeto estrutural até a decoração da área em comum, com atenção especial ao orçamento. Será essa preocupação com os detalhes que vai garantir que o produto seja entregue da forma como foi concebido e, especialmente, como foi comercializado.

Entrega e pós-entrega

Esse é o momento de entregar as chaves, de fechar um ciclo. Mas, para que se evitem problemas futuros, é preciso tomar alguns cuidados, como por exemplo, realizar vistoria de entrega, estabelecer regras do condomínio, realizar eleição do primeiro síndico, entre outros.

Se você quer garantir seu sucesso e permanência no mercado como empreendedor imobiliário, não adianta ser bem sucedido nas vendas, se a entrega e o pós-venda não forem tão bons quanto o lançamento.

Quais os tipos de empreendimentos imobiliários?

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Existem diversos tipos de empreendimentos imobiliários disponíveis no mercado, cada um com características diferentes e pensados para atender uma necessidade específica. A diferença mais nítida diz respeito à finalidade, que pode ser residencial, comercial ou industrial.

Entretanto, essa não é a única diferença que você deve avaliar na hora de escolher onde e como investir seu dinheiro. Listamos aqui alguns tipos de empreendimentos imobiliários bastante rentáveis no Brasil.

Imóveis residenciais do segmento popular

O segmento popular é uma das grandes bolas da vez no Brasil, e, com a crise econômica, ele tem sido a opção de várias incorporadoras que querem se destacar no mercado.

Um exemplo desse segmento é a MRV, que está à frente em uma série de indicadores, como por exemplo, o número de lançamentos, vendas, lucro líquido e receita líquida operacional.

O foco da MRV e de incorporadoras de sucesso desse segmento, divide-se entre o programa Minha Casa Minha Vida e outros tipos de imóveis focados em famílias de baixa renda.

O programa Minha casa Minha Vida é uma iniciativa do Governo Federal, que oferece condições atrativas para o financiamento de moradias nas áreas urbanas, para famílias com renda familiar bruta de até R$ 7.000,00 por mês. 

Em parceria com estados, municípios, empresas e entidades sem fins lucrativos, o programa vem mudando a vida de milhares de famílias brasileiras. É uma oportunidade para quem precisa, bem como promove desenvolvimento para o Brasil.

Imóveis de alto padrão

O imóvel de alto padrão é aquele que reúne várias características positivas, como por exemplo, área de lazer, boa localização e estética do imóvel e do condomínio em que ele se encontra. Geralmente, é gerenciado por uma boa construtora. 

Assim como a habitação popular, os imóveis de alto padrão também estão entre os empreendimentos imobiliários mais rentáveis.

O segmento de alto padrão sai na frente, pois as famílias com renda maior costumam ser as últimas a sentir os efeitos das crises. Por isso, seu poder aquisitivo não é prejudicado, e elas continuam mantendo seus hábitos de consumo, mesmo quando outros segmentos se retraem.

Estúdios em grandes centros

Os grandes centros urbanos do Brasil, como São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e suas cidades metropolitanas, têm visto um movimento de valorização de bairros mais centrais com o ressurgimento dos lançamentos imobiliários nessas regiões, que costumam ser ricas em transporte público e conveniências.

O perfil de quem busca esses empreendimentos, que, em geral, são compactos e exigem menos cuidados com manutenção, costuma ser de estudantes ou profissionais que moram sozinhos e valorizam a praticidade desses bairros cheios de facilidades.

Por isso, estúdios e microapartamentos têm sido cada vez mais valorizados nesses locais.

Loteamentos no interior do Brasil

Os loteamentos são hoje, juntamente com o segmento popular, uma das grandes forças que têm puxado os números do mercado.

Quando fala-se em loteamentos, não são considerados apenas os terrenos mais populares, mas também os de alto padrão em cidades e regiões onde o poder aquisitivo está crescendo.

Esse fenômeno começou no interior de São Paulo há alguns anos e se espalhou para o resto do país de forma lenta. Hoje, esses loteamentos estão em boa fase no Centro-Oeste e também partes do Norte e Nordeste brasileiros. Nessas regiões, os lotes são vistos como bons investimentos, já que as cidades ainda estão em fase de valorização, e, por isso, são bastante procurados.

Imóveis residenciais compactos (1 a 2 quartos)

Uma tendência que cresce nas cidades brasileiras é a opção por apartamentos compactos. Adquirir um imóvel de 1 ou 2 quartos é a escolha de muitas pessoas jovens, aposentados, recém-casados, divorciados ou estudantes.

Os apartamentos compactos não são sinônimos de pouco espaço. Com um projeto inteligente e inovador, é possível aproveitar bem o local e chegar a um apartamento funcional, amplo e confortável, mesmo que com apenas 1 ou 2 quartos. Atualmente, esse tipo de imóvel é a escolha de pessoas que querem morar em uma boa localização e ter um lar aconchegante, adequado para o tamanho da família ou para morar sozinho.

Essa é uma ótima opção para as finanças. Sempre em alta demanda, valorizados e fáceis de vender, os apartamentos compactos são a aposta também de quem quer fazer um bom investimento.

Outros

Como já foi dito, há vários tipos de empreendimentos imobiliários no mercado, com características diferentes e que atendam necessidades específicas. 

Embora seja possível analisar dados gerais do mercado e identificar quais são os empreendimentos imobiliários mais rentáveis, é importante ressaltar que, em um país continental, como o Brasil, as diferentes regiões apontam para cenários distintos.

Qual a diferença entre incorporadora e construtora?

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A construtora é a empresa responsável pela execução física do edifício. O que ela faz é a construção civil de forma literal, pois contrata mão-de-obra, máquinas, equipamentos e tecnologia construtiva, além de testes de qualidade e ensaios tecnológicos para a realização material do empreendimento.

Sua responsabilidade é com a qualidade física da obra, garantir os prazos de execução dentro do cronograma acordado, cuidar para que o edifício não tenha problemas físicos, como instabilidade, trincas, rachaduras, infiltrações, irregularidades, imperfeições, divergências em relação ao projeto, material de qualidade inferior ao contratado, e outros.

A construtora também é responsável pela segurança dos operários, deve garantir a utilização de EPIs – Equipamentos de Proteção Individuais e ter um técnico de segurança do trabalho responsável pela obra.

Normalmente a construtora é contratada pela incorporadora para a execução da obra. Como não há diferenças facilmente perceptíveis entre as principais construtoras, seu trabalho está melhor definido e seu risco é menor que o da incorporadora.

Incorporadora Imobiliária

Já a incorporadora é a empresa empreendedora, que articula o negócio imobiliário. A palavra “incorporação” para identificar essas empresas vem da atividade de formalizar o registro imobiliário do condomínio na matrícula mãe do terreno, o que é feito no Cartório de Registro de Imóveis competente.

A incorporadora, por ser a empresa empreendedora, identifica as oportunidades, faz estudos de viabilidade, adquire o terreno ou faz permuta permitida por lei e formata o produto a ser desenvolvido. 

A incorporadora é quem corre mais riscos com o empreendimento, por isso é quem tem as maiores margens operacionais. Além disso, ela tem ciclos operacionais e de caixa mais curtos que a construtora, o que lhe oferece grandes oportunidades de ganhos. Ela é a responsável pelo empreendimento enquanto negócio imobiliário. Está sob sua responsabilidade a entrega do produto no prazo acordado contratualmente.

Em alguns casos, a empresa atua em mais de um papel. Há construtoras que são também incorporadoras, vendedoras, e algumas são até financiadoras.

Qual a importância do registro da incorporação em um empreendimento imobiliário?

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A incorporação imobiliária é uma forma de regularização da lei, para trazer segurança jurídica para os compradores de unidades imobiliárias de condomínios em construção ou que serão construídos. Para comercializar peças de unidades ainda não existentes, como um imóvel na planta, por exemplo, é necessária a oficialização em registro.

A lei afirma que apenas incorporadoras com seus devidos empreendimentos registrados no Cartório de Registro de Imóveis está apta a realizar uma negociação imobiliária. Sendo a desobediência da ordem caracterizada como crime contra a economia popular.

O documento para acompanhamento e checagem da incorporação é um memorial informativo que traz resumidamente todos os vínculos e características da construção, sendo destinado ao consumidor para garantir sua segurança na hora de associar-se à incorporação.

Quais as vantagens do empreendimento imobiliário?

Existem vantagens importantes que você deve considerar para investir em um empreendimento imobiliário. Confira abaixo.

Taxa de juros Selic em queda

Este ano, assistimos o mercado financeiro apresentar um dos menores índices históricos para taxa Selic. Esse índice, associado à baixa taxa de inflação, garante juros baixos, valores não inflacionados e alta projeção de crescimento. Ou seja, a receita ideal para realizar investimentos seguros e rentáveis.

Facilidade na negociação

O mercado imobiliário passou por um período de baixa procura nos últimos anos. Com isso, é possível encontrar unidades prontas para morar com condições de pagamento e financiamento diferenciadas. Incluindo os imóveis de alto padrão.

Crescimento do mercado de imóveis de luxo

Esse segmento é a melhor aposta para os investidores. Entre as razões para o crescimento do segmento destaca-se a necessidade crescente por mais segurança, espaços de lazer e sustentabilidade.

Por quê investir em um empreendimento imobiliário?

Listamos aqui alguns motivos pelos quais você deve investir nesse segmento.

Segurança

O primeiro é a segurança do investimento. Afinal, por pior que seja uma crise, sempre haverá demanda por imóveis, seja um ponto comercial ou uma residência. Pode-se dizer que imóveis são um investimento estável, uma vez que estão imunes aos movimentos do mercado financeiro e não podem ser confiscados ou congelados por ações governamentais.

Renda

Uma das grandes vantagens em investir em imóveis é a possibilidade de gerar renda passiva. Especialmente nos dias de hoje, quando aplicativos como o Airbnb, por exemplo, facilitam consideravelmente a tarefa de alugar imóveis, inclusive em contratos de temporada.

Diversificação

Imóveis constituem-se como uma forma de diversificação do seu portfólio de investimento. São seguros, bastante rentáveis e têm uma liquidez razoável.

Como investir de maneira adequada em um empreendimento imobiliário?

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O investimento imobiliário pode ser feito em modalidades diferentes. Inclusive de renda fixa ou variável e conforme cada particularidade. Nos últimos anos, o investimento coletivo está ganhando força no Brasil por ser uma forma de ter retornos realmente interessantes.

Porém, sempre que vamos procurar uma forma de valorizar o nosso dinheiro, é preciso ter em mente algumas questões como rentabilidade, liquidez, taxas administrativas, entre várias outras.

Essa avaliação é fundamental para que você entenda de que forma inúmeros fatores influenciam em seus ganhos, além de compreender os riscos envolvidos. Afinal, não existe investimento isento, ainda que a segurança e as garantias sejam elevadíssimas.

No mercado imobiliário, é possível investir de maneiras diferentes, sem necessariamente comprar um imóvel. Essa proposta é muito interessante para pequenos e grandes investidores, uma vez que podem apostar no setor da forma mais apropriada para cada realidade.

Algumas das modalidades de investimento imobiliário são: 

  • Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs);
  • Letras de Crédito Imobiliário (LCI);
  • Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI);
  • Equity crowdfunding imobiliário – investimento coletivo.

Listamos aqui o é preciso avaliar e saber antes de aplicar o seu dinheiro.

  • Rentabilidade do investimento imobiliário;
  • Prazo para o retorno;
  • Perfil de investidor;
  • Diversificação da carteira;
  • Plataforma de investimento de confiança;
  • Construtora envolvida no investimento;
  • Informações detalhadas sobre o próprio empreendimento;
  • Garantias de investimento.

Investimento em empreendimento imobiliário na Vangardi

As formas de investir no setor são diferentes, sendo uma delas o equity crowdfunding, que é justamente o investimento imobiliário coletivo da Vangardi. Um dos principais fatores atrativos no equity crowdfunding é a possibilidade de retornos mais satisfatória.

De fato, a rentabilidade acima da média é um grande diferencial da modalidade. Por exemplo, se levarmos em conta a Selic no patamar mais baixo da história, de 2%, a estimativa de rendimento da poupança fica em torno de 1,4% ao ano. Ou seja, está mais que consolidada a ideia de que estamos perdendo dinheiro quando aplicamos dessa forma. Entretanto, essa ainda é a opção mais escolhida pelos brasileiros.

No caso das captações trazidas pela Vangardi, o retorno varia de 11% a 15% ao ano. Um ponto importante para avaliar com relação à rentabilidade é justamente sobre liquidez e prazo para esse retorno.

O investimento coletivo imobiliário tem baixa liquidez, ou seja, seu resgate não é imediato. Mas, na maioria dos casos, o retorno costuma se dar entre 12 e 24 meses, conforme detalhado em cada contrato.

Esse período é consideravelmente mais interessante quando comparamos com outras modalidades, como as LCIs, que exigem prazo maior para alcançar rendimentos maiores.

Além disso, a depender do contrato do investidor, é possível receber parte dos juros mensalmente. Se houver a necessidade de dinheiro em mãos, quem investe na Vangardi pode vender sua cota diretamente para outro interessado.

Como conseguir financiamento para um empreendimento imobiliário?

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Conseguir financiamento é um grande problema para o incorporador iniciante. No início, a maioria não tem nem capital, nem garantias reais para conseguir aprovar um crédito para construção civil junto aos bancos. 

Se você não tem ou não quer utilizar todo o seu capital próprio no empreendimento, e não tem acesso ou não quer recorrer ao crédito bancário, a primeira forma alternativa de financiar seu projeto é conseguir sócios e parceiros investidores.

A grande vantagem de você ter sócios e parceiros é que eles dividem o risco com você. Desta forma, você não se expõe sozinho e, se o resultado for o esperado e der tudo certo com a construção, todos saem ganhando.

Mas, se o resultado não for bom, vocês também vão juntos assumir as consequências. Ou seja, os riscos e resultados são compartilhados quando você recorre a sócios e parceiros investidores para financiar seu empreendimento.

Uma outra alternativa para você ter acesso ao capital para o seu empreendimento é através do crowdfunding imobiliário, o financiamento coletivo através de plataformas eletrônicas autorizadas pela CVM – Comissão de Valores mobiliários.

Crowdfunding Imobiiário

O crowdfunding imobiliário é uma modalidade de investimento, regulamentada pela CVM em 2017, através da instrução 588. Por meio dessa modalidade, pessoas físicas podem investir em empreendimentos imobiliários, aportando valores a partir de R$ 1.000,00, em troca de uma parte proporcional dos resultados daquele negócio.

O que é uma oportunidade de investimento para alguns, para outros é uma forma de financiar seus projetos. Você pode cadastrar o seu projeto em uma plataforma de crowdfunding imobiliário, para conseguir capital para um empreendimento imobiliário. Em caso de aprovação, você vai poder abrir uma oferta aos investidores dessa plataforma.

Nessa oferta, você determina um valor alvo de captação e informa aos investidores todos os detalhes do negócio. Determina, inclusive, o valor de cada cota de investimento e a contrapartida que eles vão ter pelo valor investido.

Se o projeto dá certo e a empresa gera lucro, o investidor recebe a parcela dele proporcional ao valor que investiu.

Conclusão

Agora você já sabe o que é um empreendimento imobiliário, como ele funciona desde a prospecção de mercado até a venda e pós-venda e, principalmente, como é vantajoso investir nesse segmento.

Com essas informações, você tem caminhos para ser um investidor ou projetar o seu próprio empreendimento imobiliário. Independente de qual caminho você for seguir, conte com a Vangardi.

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