Como investir em fundos imobiliários? Conheça os mais rentáveis

Investir em imóveis é uma das formas mais antigas de se reservar capital ao longo do tempo, seja para conseguir um rendimento adicional ou para obter ganho de capital através de sua valorização. Neste cenário, é preciso saber como investir em fundos imobiliários.

E é sobre esse tipo de investimento que vamos falar na próximas linhas. 

O quê são fundos imobiliários?

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Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de investimentos imobiliários.

Isso pode ocorrer no desenvolvimento de empreendimentos ou em imóveis já prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais.

Um fundo imobiliário é uma espécie de “condomínio” de investidores que reúne seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado imobiliário. 

A dinâmica mais tradicional é usar o dinheiro na construção ou na aquisição de imóveis que depois sejam locados ou arrendados. Os participantes dividem os ganhos obtidos com essas operações de acordo com a proporção em que cada um aplicou.

As decisões sobre o que fazer com os recursos são tomadas pelo gestor do fundo, e precisam seguir objetivos e políticas pré-definidos.

Os investimentos podem ser bem-sucedidos ou não, e isso determinará a valorização ou a desvalorização das cotas dos fundos.

O patrimônio formado pela soma dos recursos é dividido em cotas ou frações do fundo. Quem aplica, na verdade, está comprando cotas. O cotista não pode exercer nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo, ao contrário do proprietário de um imóvel de fato. 

Ao mesmo tempo, também não responde pessoalmente por obrigações relacionadas a eles. O administrador (instituição financeira responsável pelo funcionamento e pela manutenção da carteira) é o responsável por esta tarefa.

Existem três tipos de FIIs

  • Fundos de tijolo: imóveis físicos, como shoppings, escritórios e galpões logísticos.
  • De papel: FIIs com papéis de renda fixa ligadas ao setor, como CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários ou LCI – Letras de Crédito Imobiliário.
  • Fundos híbridos: misturam empreendimentos, títulos imobiliários e fundos de outros fundos.

Como investir em fundos imobiliários?

Aprender como investir em fundos imobiliários não é difícil. Listamos alguns passos para você começar.

Escolha uma corretora de valores de confiança

Primeiro, você deve pesquisar por uma corretora de valores de confiança.

Defina suas metas e prazos

Antes de investir de fato, você precisa saber os dois pontos principais de como investir em fundos imobiliários: quais são seus objetivos e prazos.

Pense se você precisará do dinheiro a curto, médio ou longo prazo, e se você busca mais rentabilidade para crescer o seu patrimônio ou quer apenas proteger o seu capital, mas sem deixá-lo parado. Com essas respostas você conseguirá direcionar a sua escolha de forma mais assertiva e rentável.

Escolha o fundo imobiliário mais adequado para seus objetivos

Depois de definir quais são os seus objetivos financeiros, você deve escolher o fundo imobiliário mais adequado para alcançá-los. Para isso, é só ficar atento aos detalhes de cada fundo imobiliário, como as taxas, histórico de rendimento e prospecto (onde é descrito o portfólio do fundo).

Simule diferentes fundos imobiliários

Antes de investir em fundos imobiliários, é interessante que você simule seus resultados. Assim, fica mais fácil ter uma ideia da rentabilidade pretendida em cada um deles, sem que você precise investir de fato para conhecer esses possíveis resultados. Contudo, o FFI trata-se de um investimento em renda variável, ou seja, rentabilidade passada não garante o retorno futuro.

Tenha uma reserva financeira

É muito importante que você tenha autocontrole após realizar o seu investimento. Algumas pessoas cometem o grande erro de investir em FIIs para vender as cotas logo depois.

Por isso, é importante que você tenha uma reserva financeira de emergência, a fim de usá-la em situações mais imediatas. O seu dinheiro aplicado deve permanecer investido até que ele chegue no momento certo para o resgate, aquele que foi previsto em seu planejamento de investimento.

Como comprar um fundo imobiliário?

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Para comprar um fundo imobiliário, você precisa analisar os fundos imobiliários em sites de pesquisa. Neles você vai pesquisar e analisar os indicadores para, com isso, selecionar os melhores fundos imobiliários.

Em seguida, você irá se cadastrar em uma corretora de valores. No Brasil existem várias corretoras boas e confiáveis e você pode optar por aquela que oferecer o menor custo de operação (taxa de corretagem).

Após se cadastrar na corretora, você vai logar no site da mesma e abrir o Home Broker, que é a plataforma de negociações da corretora que se conecta à B3 – Brasil Bolsa Balcão, a bolsa de valores do Brasil. 

Após escolhido o fundo imobiliário ou os fundos imobiliários que irão compor a sua carteira de investimento, você deve enviar uma ordem de compra através do Home Broker. Nele, é possível verificar no momento da compra, a que preço o fundo imobiliário de sua preferência está sendo negociado.

Há um campo dentro do Home Broker onde você digita o ticker do FII, e aparece uma lista com as melhores ofertas de compra ou venda e as quantidades. Um ponto importante neste momento é a liquidez do ativo.

A partir daí você deve preencher a boleta com o ticker do fundo (Ex: XXXX11), preço que está sendo cotado no mercado e a quantidade que deseja comprar.

Em seguida, basta disparar a compra e aguardar sua negociação. Assim, você se tornará o mais novo cotista de um Fundo de Investimento Imobiliário.

Quais as vantagens de investir em fundos imobiliários?

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Listamos 10 vantagens de saber como investir em fundos imobiliários:

Aplicação inicial baixa

O comprador do imóvel físico precisa dispor da quantia correspondente ao valor do bem, ou entrar em um financiamento. Já nos FIIs, mesmo com poucos recursos, um pequeno investidor pode ter acesso a imóveis ou empreendimentos de valor elevado, que normalmente são acessíveis apenas a grandes investidores.

Por meio da negociação de suas cotas, os FIIs possibilitam à pessoa física adquirir pequenas partes de grandes imóveis de alto padrão e se beneficiar de uma parcela proporcional dos ganhos gerados por eles.

Qualidade dos inquilinos

Além do acesso a grandes empreendimentos, o investidor de FIIs pode se expor a inquilinos com grande qualidade de crédito, especialmente nos chamados fundos “triple A”. Estes inquilinos podem ser grandes instituições nacionais ou multinacionais, que carregam, geralmente, uma baixa probabilidade de inadimplência.

Alguns fundos têm contratos de locação atípicos, geralmente celebrados com inquilinos sólidos, como um grupo empresarial que ocupará um terreno com um supermercado, por exemplo.

Gestão profissional

Quem compra cotas de um FII tem o amparo de uma cadeia de profissionais preparados e inseridos no dia-a-dia do mercado imobiliário.

Escolher quais imóveis comprar ou vender, os momentos certos para que isso aconteça, quais inquilinos aceitar e como conduzir eventuais renegociações e reajustes de aluguel, são decisões que ficam a cargo dos gestores do fundo.

Dores de cabeça com a preservação e manutenção dos imóveis, problemas com inquilinos ou documentação, alvarás, certificações e vistorias do processo de compra e venda deixam de existir para o investidor final.

Distribuição de dividendos

Os fundos imobiliários são obrigados por lei (artigo 10, inciso XI da Lei nº 9.779/1999) a distribuir aos seus cotistas, no mínimo, 95% do lucro caixa apurado pelo fundo a cada semestre.

No Brasil, porém, a praxe é fazer a distribuição dos dividendos aos cotistas mensalmente. É uma forma de atraí-los para esse investimento, já que eles podem contar com uma renda regular todo mês.

Os 5% remanescentes podem ser retidos pelos gestores a título de reserva gerencial ou caixa para a manutenção do fundo.

Isenção de Imposto de Renda

De acordo com o artigo 125, inciso III da Lei nº 11.196/2005, a distribuição dos rendimentos derivados de FII é isenta de Imposto de Renda. O proprietário de um imóvel locado a terceiros deve recolher IR sobre cada aluguel recebido.

Cabe ressaltar que o investidor também pode ter ganho de capital caso suas cotas se valorizem, mas esse ganho não tem isenção fiscal. Se elas forem vendidas por preço superior ao da compra, incidirá IR de 20% sobre o lucro.

Liquidez

As cotas podem ser negociadas pelas plataformas disponibilizadas pelas corretoras, durante os pregões da B3. Desta forma, se um cotista quiser desfazer de uma parte ou da totalidade de suas cotas, poderá vendê-las na Bolsa de Valores para qualquer outro interessado por um preço negociado no momento da transação.

Custos baixos

Diversas corretoras já permitem aos clientes o investimento em FIIs sem cobrança de taxas de corretagem, tanto na compra quanto na venda. Isso se traduz em redução do custo de aquisição e alienação dos ativos e torna esse tipo de investimento mais atrativo para as pessoas físicas.

Diversificação

Os fundos imobiliários podem conter diversos tipos de ativos em sua carteira. Os chamados fundos de tijolo administram imóveis físicos, como galpões logísticos, lajes corporativas, shopping centers, hospitais, agências bancárias e indústrias. Já os fundos de papel possuem títulos e valores mobiliários, como CRIs. E os FoFs contém cotas de outros fundos imobiliários.

Tudo isso significa que os FII permitem ao investidor ter uma exposição bastante diversificada em sua carteira, capaz de reagir a diferentes conjunturas econômicas.

Proteção contra a inflação

Os aluguéis auferidos pelos imóveis que integram as carteiras dos FII são indexados a índices de preços como o IGP-M ou o IPCA, facilitando a preservação do poder de compra do patrimônio do investidor.

Meio-termo entre renda fixa e renda variável

Os FII permitem também ao investidor obter uma rentabilidade maior do que a da renda fixa mais conservadora, inclusive com a possibilidade de receber rendimentos mensais. Por outro lado, ainda que o valor das cotas oscile com o tempo (para cima e para baixo), a volatilidade é menor que a das ações.

Por isso, eles são uma alternativa interessante para o investidor que aceita um pouco mais de risco em busca de retorno, mas sem sofrer as emoções fortes da renda variável.

Como calcular o preço justo de um fundo imobiliário?

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O preço justo de uma ação reflete a opinião do respectivo analista, materializando um preço para a ação com base em uma estrutura de conjunturas e premissas. Esse processo chama-se avaliação de empresas ou valuation.

Para começar, o analista possui uma planilha de Excel, onde ele imputa suas premissas variáveis, como crescimento das vendas, margens operacionais, investimentos, entre outras. Com base nessa cesta de ingredientes, a planilha calcula uma estimativa de um fluxo de caixa futuro para a empresa.

Além da projeção, a planilha também traz os fluxos financeiros, estimados no passo anterior, o valor presente com base em uma taxa de desconto. Quanto mais incerto ele considera o futuro da empresa, mais alta ele fixa essa variável.

Financeiramente, pode-se dizer que a taxa de desconto materializa o custo de oportunidade daquele negócio. Ou seja, quanto eu quero receber ao menos para ficar investido naquela companhia.

A combinação dos ingredientes é feita na hora da leitura da avaliação. O responsável deve se indagar se as projeções e estimativas realizadas são  possíveis, plausíveis e prováveis. Nesse ponto também é revista toda a história da companhia e previsões de crescimento para a economia e o setor.

Concluída a receita, pode-se então usufruir do resultado: o preço justo serve de termômetro para avaliar, por exemplo, a compra de uma ação. Quando o preço desse ativo está, por exemplo, 10% mais barato do que o preço na bolsa de valores, pode-se acreditar que a ação está em uma faixa de compra. A partir de 10% para cima pode-se considerar como zona de venda.

Como saber se um fundo imobiliário é bom?

Para encontrar bons fundos Imobiliários, antes de investir é necessário sempre certificar-se de que o objetivo de investimento do FII está alinhado com o seu. Fazendo isso, você já começa eliminando decepções e riscos para seu investimento. Aqui estão importantes indicadores que o investidor deve analisar para encontrar bons FIIs:

Portfólio do fundo

Verifique quais são os ativos do fundo e a qualidade dos mesmos. Alguns indicadores como cap rate, classificação rating e localização geográfica são importantes para uma boa análise.

Conheça o administrador do fundo

Procure conhecer o máximo de informações possíveis sobre o administrador do fundo imobiliário que deseja investir.

Como o investimento por meio de FIIs é indireto, o administrador é quem decide quais ativos comprar ou vender, os locais, o preço a pagar ou receber pelos ativos, para quem alugá-los, suas garantias, dentre outros.

Múltiplos e Preço/valor patrimonial

Para saber se um FII está barato ou caro, não adianta olhar o valor de face, mas sim os seus múltiplos. Para isso, é necessário analisar o P/VP (preço/valor patrimonial).

Os valores acima de 1 indicam que o preço da cota está maior que o VP do fundo. Já os valores abaixo de 1 indicam que o preço da cota está menor que o VP do fundo. Valores muito abaixo podem indicar que os fundamentos do fundo talvez não estejam tão sólidos. Já os valores muito acima podem prejudicar o rendimento, fazendo com que ele seja menor para quem entra na alta.

Fundos com diversificação

No geral, quanto mais ativos e locatários compor um fundo, mais diversificado ele será.

Liquidez 

Verifique qual é a média de negociação diária do fundo, antes de se decidir pelo investimento. Liquidez nos investimentos é muito importante, pois, facilita a troca de uma aplicação caso apareçam novas e boas oportunidades.

Quais são os critérios de avaliação de um fundo imobiliário?

Separamos para você principais critérios que você pode utilizar para avaliar um fundo imobiliário. Vale lembrar que você pode usar mais de um ou ir alterando o indicador para basear seus cálculos. 

Dividend Yield

Os fundos imobiliários têm a capacidade de gerar rendimento mensal aos investidores, o que torna necessário que você saiba avaliar o Dividend Yield do seu fundo. Isso significa analisar o retorno de dividendos anuais. Com essa informação, você descobre se o fundo está pagando um retorno condizente com o investimento.

Cap Rate

Cap Rate é abreviação do termo Capitalization Rate, que significa a taxa de retorno implícita de um investimento no setor imobiliário. Para cálculo, você deve utilizar os mesmos critérios do Dividend Yield. Por exemplo, se um imóvel de R$ 6.000.000,00 gera uma renda de R$ 45.000,00 reais por mês ou R$ 540.000,00 por ano, ele apresenta um Cap Rate de 9%.

Vacância

A taxa de vacância (medida de desocupação de um imóvel) é um dos principais critérios a serem analisados em um fundo imobiliário, pois ela determina a capacidade do fundo em gerar rendimento. Recomenda-se procurar por fundos imobiliários que tenham imóveis com taxa de vacância abaixo do mercado. Além disso, você deve analisar a taxa histórica do índice, avaliando-a por longos períodos e verificando se o imóvel é resiliente.

Número de cotas

Esse indicador avalia a quantidade de cotas que o fundo possui, para que o investidor conheça o valor patrimonial total do fundo. Para analisar esse número, você deve acessar documentos e relatórios que são publicados na BM&F BOVESPA.

Taxas de administração e gestão

Os fundos apresentam uma taxa de administração e gestão, que varia de acordo com cada fundo imobiliário. A taxa não deve ser analisada de forma isolada, mas verificando também a taxa de rendimento médio. Após isso, deve ser tirada uma média entre taxa rendimento e taxas administrativas para que você chegue na taxa de rendimento líquido.

Valor das cotas patrimonial

O valor patrimonial do fundo e da conta é referente à avaliação dos ativos contidos no fundo, que é diferente do valor de mercado. Ou seja, do valor da cota negociada na bolsa. É normal que os fundos imobiliários sejam negociados abaixo do valor patrimonial, o que significa que os imóveis contidos no fundo, na verdade, apresentam um valor maior do que a cota negociada na bolsa de valores.

ABL

A ABL – Área Bruta Locável é todo o espaço disponibilizado para a locação de um imóvel. Analisar a ABL é fundamental, pois, a partir dela é possível calcular o valor do aluguel por m², além de oferecer uma real noção do tamanho do imóvel.

Quanto se ganha com fundos imobiliários?

Ganha-se dinheiro com um fundo imobiliário, basicamente, de duas formas:

  • Com a valorização das cotas;
  • Com os proventos (alugueis) recebidos.

O mercado determina os preços das cotas ques são negociadas na bolsa. Ou seja, não há qualquer garantia de que as cotas de um determinado FII vão se valorizar ou desvalorizar. O “humor” do mercado é que determina isso. Escolher os FIIs adequados é muito importante.

Ao falar sobre rendimento de um fundo imobiliário, normalmente trata-se dos proventos. Quanto a esses, em alguns casos, são quase como uma “renda fixa”. O “quase” deve-se ao fato de que os FIIs são ativos de renda variável.

No entanto, alguns FIIs possuem distribuição de proventos mais estável. Por exemplo, se um FII é composto por 10 imóveis com um valor X de aluguel. Como os FIIs são obrigados a distribuir 95% do seu lucro aos cotistas, considerando que os inquilinos paguem corretamente seus alugueis, a distribuição de proventos aos cotistas será quase fixa, ou melhor, com pouca variação a cada mês.

Não há complicações quanto a esse ponto, o FII apura seu lucro, considera os 95%, e divide pela quantidade de cotas existentes. Cada cotista recebe o proporcional às cotas que possui.

Quanto rende 100 mil em fundos imobiliários?

A rentabilidade dos Fundos Imobiliários varia. Afinal, os lucros dependem de diversos fatores, como situação do setor, da composição do patrimônio e do valor das cotas. 

Geralmente, os FIIs que possuem imóveis bem localizados tendem a gerar retornos mais atrativos do que aqueles que estão em regiões mais afastadas. 

Bons Fundos Imobiliários costumam ter rentabilidades de 0,75% até 1% ao mês. Sendo assim, investindo o valor de R$ 100.00,00 em um FII com rentabilidade de 0,75%, por exemplo, você terá um rendimento de R$ 750,00 ao mês.

Quais são os fundos imobiliários mais rentáveis?

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Os melhores fundos imobiliários são aqueles que apresentam crescimento contínuo, tanto nas cotações, quanto nos proventos pagos aos cotistas. 

Como esses ativos fazem parte da renda variável, entenda que desempenho passado não é garantia de retorno futuro. Por isso, você deve fazer uma escolha criteriosa e avaliar todas as informações pertinentes ao FII desejado. 

Fundos de Recebíveis:

Bom rendimento e menor risco de perda de patrimônio. Ótima alternativa para diversificação e mitigação de risco, principalmente em períodos de alta volatilidade do mercado.

Ativos logísticos:

Menor volatilidade é justificada pelo tempo curto de construção, reduzindo o risco de execução e oscilações nos preços. Por isso, a renda trazida por esses ativos apresenta estabilidade e um menor risco no curto prazo. Adicionalmente, esse segmento apresenta uma perspectiva muito favorável devido ao forte crescimento do e-commerce, demandando volume crescente de ativos logísticos localizados próximos a grandes regiões metropolitanas.

Fundos Híbridos:

Fundos imobiliários híbridos são aqueles que possuem investimento em mais de uma classe de ativos. Essa característica se torna interessante para os investidores, dado que os fundos híbridos tendem a ter menor nível de risco em razão da diversificação de tipologia de ativos e inquilinos.

Shopping Center:

Com a diminuição do fluxo de pessoas devido ao coronavírus, o segmento de shoppings é o mais impactado. Não descartamos a possibilidade de possíveis concessões aos lojistas como descontos não recorrentes e eventual aumento na inadimplência. Apesar dessas incertezas, os fundos de shoppings foram resilientes durante a recessão e focamos em fundos de shopping com portfólio diversificado, tanto regionalmente quanto de inquilinos.

Lajes Corporativas:

Apesar de otimistas em relação à melhora operacional dos edifícios corporativos de alto padrão, especialmente aqueles localizados nas principais regiões comerciais, vemos esse efeito já sendo precificado em grande parte dos fundos após a alta dos últimos meses.

Melhores fundos imobiliários 2020

Com base nos fatores acima, listamos alguns fundos imobiliários para se investir em 2020.

  • RBR High Grade (Recebíveis)
  • Capitânia Securities (Recebíveis
  • XP Log (Ativos logísticos)
  • XP Malls (Shoppings)
  • CHSG Real Estate (Lajes Corporativas)
  • CHSG Renda Urbana (Híbridos)

Qual a diferença entre fundos imobiliários e investimento coletivo imobiliário?

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O investimento em fundos imobiliários é a opção mais conhecida no mercado imobiliário. O fundo se caracteriza pela reunião de vários investidores que, juntos, formam uma sociedade para construir ou comprar algum tipo de imóvel.

Portanto, quando você investe em fundo imobiliários, você torna-se proprietário de uma pequena parte de um imóvel que compõe aquele fundo específico. Ou seja, no fundo imobiliário, o investidor aplica diretamente no administrador daquele fundo, que vai captar grandes quantias.

Já o investimento coletivo imobiliário (equity crowdfunding imobiliário), funciona como um financiamento coletivo, onde incorporadoras lançam o projeto de alguma obra e os investidores, através de uma plataforma dessa modalidade, aplicam dinheiro naquele empreendimento específico. 

No investimento coletivo imobiliário a taxa de juros é pré fixada. Isso significa que possui um retorno mais consistente e seguro. 

Com isso, as incorporadoras conseguem financiar suas obras e os investidores conseguem resultados bastante expressivos, sobretudo se comparados a outros investimentos.

Conheça o investimento coletivo imobiliário da Vangardi

Após anos de experiência em avaliação de empresas, negócios e empreendimentos, a Investor apostou em uma modalidade de investimento moderna e inovadora, criando um “braço” de investimento coletivo.

A Vangardi agora é uma empresa independente para ampliar sua atuação e conquistar ainda mais seu objetivo: democratizar, para todo o Brasil, o acesso a investimentos na economia real. Ela é uma fintech focada em revolucionar o financiamento do mercado imobiliário, trazendo investidores de todo o país para estar na vanguarda de uma inovadora maneira de investir.

Conclusão

Antes de investir seu dinheiro, é preciso ter em mente seus objetivos e, principalmente, seu perfil de investidor. Saber como investir em fundos imobiliários é uma boa opção para estratégia de renda adicional e um bom começo para se investir em renda variável.

Os FIIs são uma forma bem mais simples e ágil de se investir em imóveis para se ter uma renda passiva mensal. Estude a política de investimento de cada fundo e entenda qual é o nível de risco de cada um.

É interessante conhecer também outras modalidades de investimento no mercado imobiliário, que têm crescido no Brasil, como o caso do investimento coletivo. 

Conheça a Vangardi e descubra como fazer um investimento em um empreendimento que já é um sucesso em BH.

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